В ходе исследования был рассмотрен спрос на рынке жилья Краснодара. В качестве статистической базы была взята риэлтерская база заявок, актуальных в течение периода с марта по май включительно. Структура совокупного (общегородского) спроса характеризуется существенным сдвигом в сторону квартир с небольшим количеством комнат (см. рис. 4). В то же время дифференцированный по районам спрос характеризуется большим разнообразием: встречаются районы, спрос в которых ориентируется на 2-х и 3-х комнатные квартиры (см. Центр, ЮМР на рис. А.3 в Приложении А).
Рисунок 4 - Секторная диаграмма структуры спроса по количеству комнат в квартире (по данным корпоративной базы заявок на покупку квартир в марте-мае 2008 года)
При статистическом анализе множественных ответов возникает риск преувеличения доли (значимости) отдельных элементов в общей структуре рассматриваемого явления. Сильнее всего это характерно для географических (пространственных) переменных. Так, например, человек, называющий в заявке на покупку следующие улицы: ул. Ставропольская, ул. Бургасская, ул. Айвазовского – по сути, ищет в ЧМР. Аналогично: если человек ищет в КМР, ГМР и ПМР, то это всего одна топонимическая зона – Восток.
В то же время, если поиск ведется в риэлтерских районах из разных топонимических зон, то в общей структуре спроса следует учитывать каждую названную топонимическую зону с одинаковым весом (независимо от того сколько районов в ней назвал покупатель). Пример: в спросовой заявке указаны следующие районы: КМР, ГМР, ЧМР – а в статистическом анализе должны участвовать только две топонимические зоны: Восток (КМР, ГМР) и ЧМР (ЧМР).
Применяя оптимизированный расчет географии индивидуального спроса при анализе множественных ответов, можно получить истинную (скорректированную по топонимическому зонированию) картину совокупного спроса (см. рис. 5-6).
Платежеспособность спроса, дифференцированная по количеству комнат в квартире, характеризуется неоднородностью частотного распределения (см. рис. 7). Так, например, для 2-комнатных квартир после совмещения гистограмм нижней границы цены спроса с верхней границей становится очевидным существование двух явных сегментов (двух мод) по платежеспособности покупателя (см. рис. 7.3-7.4), а именно:
- от 2 300 до 2 500 тыс. руб.;
- от 3 300 до 3 500 тыс. руб.
Рисунок 5 - Секторная диаграмма структуры спроса по риэлтерским районам Краснодара (апрель-май 2008 г.)
Рисунок 6 – Сравнение структуры спроса по топонимическим районам Краснодара при простом сложении и оптимизированном подсчете множественных ответов
Рисунок 7 - Гистограммы распределения нижних и верхних границ диапазона индивидуальных цен спроса на квартиры с различным количеством комнат (вторичный рынок Краснодара апрель-май 2008 г.)