В ходе исследования было проведено ранжирование районов по привлекательности совершения покупки на первичном рынке от застройщика. Критериями привлекательности были выбраны:
1). Престижность района / элитарность
2). Изолированность района от магистралей
3). Единый соц. уровень жителей района
4). Близость (субъективная) района к Центру
5). Эстетичность застройки и ландшафта
6). Красивые виды
7). Близость природных объектов (лесопарк...)
8). Соц. инфраструктура (школа, больница...)
9). Транспортная доступность района
10). Экологическая обстановка района
Для получения рейтинга районов был проведен экспертный опрос специалистов Компании – менеджеров, брокеров, аналитиков (см. анкету в Приложении Б). Всего в опросе участвовало 34 человека. Первоначально рассчитывались коэффициенты важности каждого критерия при принятии решения о покупке для проживания и спекулятивной покупки. Полученные результаты сведены в таблицу 3 (в порядке убывания рейтинга):
Таблица 3 - Значимость факторов местоположения для совершения покупки квартиры в новостройке (Краснодар 04.2008)
Далее респонденты оценили каждый район по каждому критерию (1 - крайне негативная оценка по соответствующему критерию, 10 - максимально положительная оценка). При расчетах учитывались оценки компетентности экспертов, полученные в результате подготовительного исследования. В результате итоговый рейтинг района не учитывал мнения 8 респондентов, не прошедших квалификационного теста.
Предметом подготовительного анализа явилось сопоставление ответов респондентов с аналитической Базой данных о заявках на покупку квартиры. Соответствие проверялось с помощью T-теста Стьюдента проверки значимости различия средних величин. Респонденты, ответы которых значимо различались с данными аналитической базы (с вероятностью 95%), не проходили квалификацию, и их ответы по присвоению рейтинга районам застройки не учитывались в расчетах итогового рейтинга местоположения. Статистика, выступившая в качестве базы сравнения, приведена в Разделе 2.3.
Результаты рейтинговой оценки районов показывают, что
1) В целом значимость факторов местоположения новостройки однородна для покупок, как в целях проживания, так и в целях инвестирования средств, за исключением факторов, значимость которых отличается существенно (более чем на 30%), а именно: единый соц. уровень жителей района и соц. инфраструктура (серый цвет в табл. 1).
2) Изменение рейтинга от района к району в пределах топонимических зон происходит достаточно ровно, без видимых скачков (см. рис. А.1, А.2 в Приложении А). Это обстоятельство подтверждает правильность топонимического зонирования. Находит подтверждение методологический подход по комплексному мониторингу рынка в целях инвестиционно-строительной деятельности с использованием дискретной пространственно-параметрической модели. Данная модель рассматривает индикаторы рынка в разрезе топонимических зон, что повышает качество статистических характеристик выборки при последовательном сечении по качеству и степени готовности объектов-аналогов и позволяет построить объективную модель функционирования локального рынка недвижимости.
3) Можно провести качественную классификацию районов. Для этого разобьем множество итоговых оценок местоположения на пять равных интервалов. Получим пять типов районов, отличающихся степенью привлекательности совершения покупки квартиры в новостройке в целях проживания (см. табл. 4).
Таблица 4 - Районы/строительные пятна Краснодара (апрель-май 2008)
Примечания:
1 – поскольку весами для рейтинговой оценки выступили величины значимости факторов местоположения (от 5,7 (эстетичность застройки) до 9,3 (транспортная доступность)), то итоговая оценка варьировала в диапазоне от 3,4 до 8,0 (при максимально возможной оценке - 10);
2 - некоторые риэлтерские районы имеют несколько рейтинговых оценок (одна - для всего района в целом, другие – для зон компактного расположения новостроек или крупных жилых комплексов в пределах этого района). Пример: ЮМР – ул. Кожевенная – ЖК “Новый город”;
3 - количество строящихся ЖК, в которых полностью завершены продажи от застройщика;
4 - количество ЖК, строительство которых завершено, но еще ведутся продажи от застройщика.