2.1 Анализ критерия качества проекта как характеристики новостройки в Краснодаре
Задача определения конкурентного положения объекта, исходя из сочетания значимых для покупателей характеристик жилого комплекса, сводится к выявлению цен на аналогичные объекты (аналогичные для покупателя). С целью нивелировать влияние разброса индивидуальных значений в малых выборках применяется группировка объектов. Она позволяет выявить классификационные критерии, обеспечивающие приемлемые границы вариации цен в пределах групп (типов). При этом глубина классификации по качеству объекта определяется нахождением уникальных (непересекающихся) диапазонов цен для каждого классификационного типа.
Из 41 ЖК с актуальным предложением квартир от застройщика 6 представляют собой типовое блочное строительство, 6 – элитные дома, 29 – монолитно-кирпичные дома/ЖК, из которых 12 характеризуются минимальным набором доп. характеристик жилищного комплекса, а 17 – максимальным набором (наличие подземной или многоэтажной парковки, комфортные окружающие условия проживания (подразумевающие активное преобразование придомовой территории), современные требования к телекоммуникациям, сервису, охране, нестандартные архитектурные решения).
Актуальное предложение от застройщика может выступать предметной областью исследования по классификации объектов первичного рынка жилья при условии, что единичные характеристики инвестиционного поведения застройщиков не оказывают значимого воздействия на вариацию цен в пределах групп. Поскольку каждый девелопер предъявляет индивидуальные требования к значениям денежного потока, дисконтированного дохода и коэффициента оборачиваемости вложенных средств, то в выборке краснодарских застройщиков, количество которых менее 30 (5 из них контролируют три четверти первичного рынка), получается искаженная картина зависимости цены от характеристик объекта недвижимости.
Взаимоотношение спроса и предложения на рынке долевого участия не в меньшей степени подвержено инвестиционным ожиданиям продавца (в данном случае – дольщика-спекулянта). Однако, наличие множества игроков, обладающих примерно одинаковым видом продаваемых объектов, в сочетании с благоприятным общеотраслевым инфляционным фоном (средний рост цен на недвижимость в Краснодаре не менее 20% в год), сглаживает провалы рынка: цены предложения на недвижимость в новостройках от вторых рук в большей степени стремятся к рыночному уровню цен (уровню цен наиболее вероятной продажи).
В исследовании предложения на рынке дольщиков однородными объектами считались объекты, имеющие небольшую погрешность определения средней в пределах своей группы. Как было выяснено, в пределах групп с одинаковым материалом наружных стен наблюдается неоднородная вариация. Так, для квартир в монолитно-кирпичных домах распределение близко к нормальному, эксцесс ярко выражен, коэффициент вариации менее 15% (см. рис. 1). Цены на квартиры в блочных домах варьируют сильнее, ярко выражена бимодальность. Ошибка определения средней величины в обеих группах в пределах диапазона ±1500 р/м2 (см. рис. 2).
Таким образом, простая группировка по признаку материала стен дома достигает основной своей задачи: классификационной обособленности групп (с одной стороны, значение ошибки определения средней для каждой группы приемлемо (меньше 1500 р./м2), с другой стороны, ошибки определения средних для монолит-кирпича и блока не пересекаются (см. рис. 2)).
Рисунок 1 – Гистограммы распределения удельных цен предложения квартир в домах с различным материалом стен на рынке долевого участия (Краснодар 04.2008)
Рисунок 2 – Диаграмма удельных цен на рынке долевого участия с погрешностью определения средней величины (Краснодар 04.2008)
Монолит-кирпич и Блок – качественно обособленные группы, внутри которых модальные значения цен (цен наиболее вероятной продажи) совпадают со средними ценами. Субъекты рыночных отношений краснодарского первичного рынка недвижимости (покупатели-инвесторы, риэлтеры) ставят жилые комплексы “премиум” класса в один ряд с объектами эконом класса.