Цель исследования: обоснование рекомендаций по ведению ценовой политики, выбору участков под застройку и последующему позиционированию объекта жилой недвижимости и бренда застройщика в целевом сегменте.
Задачи исследования продиктованы целью и заключаются в следующем:
1. Описать структуру предложения, спроса и сделок на рынке жилья;
2. Определить цены на жилье первичного рынка в различных типах новостроек, на разных стадиях строительства, в разных районах города;
3. Выявить и оценить степень влияния факторов, определяющих конкурентное положение на первичном рынке Краснодара
4. Объяснить закономерности формирования цены на первичном рынке жилья
Методология проведения исследования
1. Эконометрическая статобработка массива данных (описательная статистика, пространственно-параметрический анализ, картографический метод);
2. Квалиметрические методы (экспертное интервью, рейтинговая оценка);
3. Мониторинг объектов недвижимости
Предметная область исследования:
1. Риэлтерская база актуальных заявок на продажу квартир.
2. Риэлтерская база актуальных заявок на покупку квартир.
3. Данные о сделках на рынке жилья
4. Экспертное мнение менеджеров, брокеров, аналитиков Компании
5. Аналитическая база новостроек Краснодара (апрель-май 2008 г.)
Общая логика исследования. В качестве критериев, определяющих конкурентное положение новостройки, выбраны следующие непересекающиеся (самостоятельные) характеристики объектов жилого строительства:
1) Качество местоположения;
2) Качество проекта;
3) Стадия строительства/дата ввода;
4) Репутация застройщика;
5) Цена.
Качество местоположения с точки зрения комфортности проживания определяется его характеристиками и оценивается частным показателем качества жилья – “рейтингом качества местоположения объекта” (Стерник Г.М. 2007).
Качество проекта определяется его характеристиками, зафиксированными на момент оценки (т.е. на ранней стадии строительства) – заявленными застройщиком. Характеристики проекта не учитывают местоположение и цену.
Поскольку конкурентная позиция определяется комплексной характеристикой качества системы “объект-застройщик”, оценке репутации застройщика отводится особое внимание.
При классификации объектов жилья на первичном рынке базой сравнения выступила выборка аналогов, соответствующая генеральной совокупности всех многоквартирных новостроек Краснодара (актуальное предложение на первичном рынке от застройщика на середину апреля 2008 года), и корпоративная база актуального предложения долевого участия на первичном рынке (предложения в новостройках от вторых рук).
Другие критерии (местоположение, репутация застройщика) оценивались с применением квалиметрических методов анализа рынка недвижимости.
Первичный рынок привязан ко вторичному. Выражается это прежде всего во взаимном проникновении и взаимной обусловленности пространственно-параметрических характеристик. Кроме того накопленный ряд динамики поведения цен и структурных изменений в спросе на вторичном рынке обладает большой предсказательной способностью в отношении прогноза цен и спроса на первичном рынке (реакция первичного рынка Краснодара на изменения на вторичном рынке оценивается в 1-2 месяца). Поэтому программа исследования включает представление данных по спросу и сделкам на вторичном рынке.
Определение степени репрезентативности корпоративной риэлтерской базы.
Число зарегистрированных сделок с жильем в Краснодаре составляет 600-900 в месяц. В одном из крупнейших еженедельных информационно-аналитических изданий Краснодара общее количество выставляемых платных объявлений о продаже квартир в каждый еженедельный выход составляет от 1500 до 2000 шт. Проблему определения общего количества выставляемых в течение месяца на продажу квартир можно решить математически, при условии относительного постоянства объема выставленных на продажу квартир в течение месяца:
Nза месяц = Nстарых + Nвновьпришедших ≈ Nза 1-ую неделю + Nсделок = 1750 + 750 = 2500
где
Nза месяц – кол-во всех актуальных в течение месяца квартир, выставленных на продажу;
Nстарых – кол-во актуальных в течение месяца квартир, выставленных на продажу в предыдущем месяце;
Nвновьпришедших - кол-во актуальных в течение месяца квартир, выставленных на продажу в отчетном месяце;
Nза 1-ую неделю - кол-во всех актуальных в течение первой недели квартир, выставленных на продажу;
Nсделок - кол-во сделок с квартирами в течение месяца Альтернативный расчет емкости рынка основывается на умножении среднего количества сделок на вторичном рынке Краснодара на средний по городу период оборачиваемости (3,5 месяца): 750 * 3,5 = 2625 шт.
Месячная выборка “Компании ВИЛЛАН” (без дублей, повторов и негодных для анализа, “недозаполненных”, объектов) составляет 1500-1700 актуальных на момент внесения в риэлтерскую базу квартир (за май - 1742 квартиры). Следовательно, относительная доля выборки Компании в генеральной совокупности всего месячного предложения квартир на вторичном и первичном (от дольщиков) рынке Краснодара составляет 70%.